変動金利はいつ上がる？日銀1.25%で住宅ローン返済額はいくら増える【返済額計算機付き】

2026年10月23日時点の情報です

「変動金利」の検索が急増しています。日本銀行が2026年に入って利上げを重ね、政策金利は9月18日に年1.25%程度へ引き上げられました。住宅ローンを変動金利で借りている人にとって気になるのは、「自分の金利はいつ上がるのか」「返済額はいくら増えるのか」です。

見直しの仕組みを図解し、金利が上がったときの返済額を計算できるツールを用意しました。

3行でわかる要点

2026年の日銀の利上げをおさらい

時期	政策金利（短期金利の誘導目標）
2026年6月の会合	年1.0%程度へ引き上げ
2026年9月17・18日の会合	年1.25%程度へ引き上げ（約3カ月ぶり、1995年以来の高水準）

変動金利の住宅ローンは、多くの場合、銀行の「短期プライムレート（短プラ）」に連動する基準金利をもとに決まります。日銀が利上げすると、銀行は短プラを引き上げ、それが基準金利を通じて住宅ローンの金利に反映されていく、という流れです。

利上げから返済額の変化までの一般的な流れ。実際の仕組みは契約によって異なります

多くの銀行は、毎年4月1日と10月1日の基準金利をもとに、住宅ローンの適用金利を見直します。基準日より後に短プラが上がった場合は、次の基準日まで反映されないのが一般的です。

実際に引き落とし額が変わる月（例：見直しの2カ月後から、など）は銀行によって違います。また、ネット銀行など「5年ルール」がない商品や、元金均等返済の場合は、金利が変わるとすぐに返済額も変わります。自分のローンの仕組みは、契約書や銀行のマイページで確認しましょう。

🧮 変動金利上昇シミュレーター（元利均等・ボーナス払いなし）

ローン残高（万円）残りの返済期間（年）今の適用金利（%）上昇後の金利（%）今の毎月の返済額（円・任意）

※概算です。残高・期間はそのまま、新しい金利で残りを返す前提で計算しています。実際の返済額は銀行の計算方法や端数処理で変わります。

借入額・期間ごとに、金利が変わらない前提で計算した毎月の返済額です（元利均等、ボーナス払いなし）。

0.25%ずつ上がるごとに、3,000万円・30年で毎月約3,300〜3,600円、3,500万円・35年で毎月約3,900〜4,200円増える計算です。

ルール	中身	注意点
5年ルール	金利が変わっても、毎月の返済額は5年間変えない	中身は利息が増え、元金の減りが遅くなる
125%ルール	5年ごとの見直しで返済額が増える場合、前回の1.25倍が上限	利息が免除されるわけではない。未払利息が残ると最後に一括返済が必要になることも

これらは大手銀行の多くが採用している仕組みですが、ネット銀行などルールがない商品もあります。元金均等返済の場合も、金利の変更がすぐ返済額に反映されます。